Vous allez le découvrir dans ce dossier, la société civile immobilière est un excellent outil pour acquérir, construire et gérer un bien immobilier, en raison de sa grande liberté statutaire. Le revers de la médaille ? Un fonctionnement plus technique, un certain formalisme, de nombreuses démarches administratives à assurer, et un suivi comptable sérieux. Par ailleurs, les règles de fonctionnement diffèrent par rapport à un mode de détention en direct.
La rumeur s’est répandue à toute vitesse sur Internet : Ségolène Royal et
François Hollande ont créé une société civile immobilière (SCI) pour échapper à
l’impôt de solidarité sur la fortune… L’anecdote est révélatrice des nombreux
fantasmes entourant la SCI. Bien plus qu’un instrument de défiscalisation, c’est
d’abord un excellent outil pour acquérir ou faire construire un bien
immobilier. Peu importe qu’il s’agisse de le louer ou d’en réserver
l’occupation aux associés. Peu importe aussi qu’il s’agisse de logements, de
commerces ou de bureaux…
La SCI est un formidable outil de gestion, en raison notamment de sa grande
liberté statutaire. Un avantage de taille par rapport au régime de
l’indivision. « Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision », dit
le Code civil. Ainsi, quand les membres d’une famille héritent d’une propriété,
la vente devient inévitable si l’un des héritiers veut rendre sa part liquide…
Dès lors, il est des situations où la SCI est vraiment recommandée (voir
encadré). Mais, si cet outil est plus souple, son fonctionnement est aussi plus
technique. Une SCI impose un certain formalisme tant pour sa création que pour
sa gestion. Il faut procéder à de multiples démarches administratives et tenir
une comptabilité. De plus, les biens immobiliers acquis sont la propriété de la
société. En tant qu’associé, vous êtes seulement propriétaire de parts
sociales. Du coup, certaines règles diffèrent par rapport à un mode de
détention en direct. Par exemple, une SCI n’a pas droit au prêt à taux zéro ni
au prêt d’épargne-logement. De même, l’activité en meublé est interdite, sauf à
représenter moins de 10% des revenus locatifs. Oubliez donc les fantasmes pour
en revenir à des problématiques plus pratiques…
Faut-il faire appel à un notaire pour rédiger les statuts ?
La rédaction des statuts constitue le premier passage obligé pour la création d’une SCI. Certes, des imprimés standard sont en vente dans les librairies spécialisées ou téléchargeables sur Internet. Mais pour optimiser votre SCI, vous avez intérêt à demander à un professionnel – avocat, notaire ou expert-comptable – d’en rédiger les clauses. Selon leur complexité, prévoyez de 600 à 2 500 euros. Celles-ci portent aussi bien sur le montant du capital que sur les apports effectués, sur les droits des associés que sur leur pouvoir de décision, sur les règles d’administration de la société que sur les pouvoirs du gérant. Cette liberté statutaire est précieuse et va vous permettre d’adapter la SCI à votre objectif patrimonial. Concrètement, les statuts définissent, par exemple, les possibilités d’entrées et de sorties de la SCI. La plus grande liberté peut être laissée ou au contraire un strict contrôle exercé. Dans certaines SCI, la cession de parts – y compris au profit des descendants – est soumise à agrément. D’autres vont plus loin encore en stipulant que la société se poursuivra avec les seuls associés vivants, écartant ainsi les héritiers. Les statuts organisent aussi le mode de gestion de la société. Et ils peuvent imposer des critères de sélection du gérant, en précisant par exemple que celui-ci peut ne pas être un associé.
Quels sont les pouvoirs du gérant ?
Une SCI est obligatoirement représentée par un ou plusieurs gérants. Le rôle de ce dernier consistera à payer les charges, à veiller à l’entretien, à louer les biens et à encaisser les loyers. Sa marge de manœuvre est définie dans les statuts. Certaines clauses peuvent ainsi limiter ses pouvoirs. Par exemple, il peut être précisé que certaines décisions se prennent au cours de l’assemblée générale des associés avec une majorité plus ou moins large. A contrario, le chef de famille peut rester maître à bord, quand bien même il a donné à ses enfants une grande partie des parts. La SCI permet en effet de dissocier le pouvoir de décision de la détention du capital. Pour cela, mieux vaut avoir prévu dans les statuts que le gérant est nommé pour la durée de la société et inscrire un vote à l’unanimité pour le révoquer. Il restera donc en place quoi qu’il arrive sauf s’il est révoqué par les tribunaux « pour cause légitime » à la demande d’un des associés.
Quelles sont les démarches obligatoires ? Et leur coût ?
Après avoir rédigé vos statuts, il faut réaliser un certain nombre d’opérations. Des tâches que le gérant doit normalement accomplir. Premièrement, il convient d’enregistrer les statuts dans le mois suivant leur signature. Totalement gratuite, cette démarche s’effectue auprès de la recette des impôts du siège social ou du domicile de l’un des associés. Si vous avez apporté à la SCI un bien acheté auparavant, le notaire doit se charger de l’enregistrer au bureau des hypothèques. Le coût ? Environ 1% de la valeur du bien. Deuxièmement, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales. Celui-ci présente la société en donnant son nom et sa forme, le montant du capital social et la valeur nominale des parts, l’objet de la société ainsi que le nom du ou des gérants. Troisièmement, il faut procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Le greffe du tribunal de commerce délivre alors un numéro d’immatriculation et publie le nom de la société au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Ces deux dernières formalités coûtent seulement quelques centaines d’euros.
Comptabilité, déclaration fiscale, quelles sont les obligations ?
Une fois la SCI créée, il faut tenir une comptabilité. Certes, aucune disposition légale n’oblige les SCI à adopter une comptabilité commerciale en partie double. Elles sont d’ailleurs nombreuses à se contenter d’un simple livre de comptes où figurent seulement les dépenses et les recettes de la société. Pour autant, suivant la complexité de l’objet social et son importance, mieux vaut opter pour une comptabilité commerciale. C’est également un bon outil de gestion. Quoi qu’il en soit, conserver toutes les factures est un impératif ! Au moins sur les trois derniers exercices avant l’année en cours… Prescription oblige. Sur le plan fiscal, le régime le plus fréquemment retenu est l’impôt sur le revenu. Le résultat de la société est alors imposable au niveau des associés dans la catégorie des revenus fonciers en fonction de leur quote-part. Mais une SCI peut aussi être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Attention, une fois mise en place, cette option est irrévocable.
Peut-on habiter un des biens de la SCI et déduire les charges afférentes ?
Quand un propriétaire détient un bien en direct, il est autorisé à déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou les impôts fonciers uniquement s’il le donne en location. Certains contribuables ont donc l’idée de créer une SCI pour devenir locataires du logement qu’elle détient. La SCI s’acquitte des différentes charges, alors déduites des loyers pour dégager un déficit foncier. Les associés le déduisent alors de leurs autres revenus fonciers, voire de leur revenu global. « Il s’agit d’un abus de droit », prévient toutefois Christian Michaud, auteur de Créer et gérer votre SCI dans la collection « Les Essentiels Mieux Vivre Votre Argent ».
Les avantages fiscaux du type Borloo ou Robien sont-ils accessibles via une SCI ?
Tout à fait ! Avec une SCI, plusieurs personnes peuvent acquérir un ou plusieurs biens en bénéficiant de l’avantage fiscal Robien recentré ou Borloo populaire. Chaque associé peut profiter alors du régime d’amortissement en proportion du nombre de parts détenu dans la SCI. Si vous avez 25 % du capital, vous avez le droit de déduire un quart des 6 % prévus par le dispositif Robien pendant les sept premières années, puis un quart des 4 % pendant les deux années suivantes. Le plafond d’imputation des déficits fonciers, égal à 10 700 euros par an, s’applique pour chaque associé. Et non pour l’ensemble des membres de la société ! C’est l’un des avantages de la SCI. En revanche, vous devrez conserver vos parts pendant au moins neuf ans. Attention : cet engagement porte sur la totalité des parts détenues par chaque associé, quelle que soit la composition du patrimoine de la société.
Comment déclarer la SCI à l’impôt de solidarité sur la fortune ?
Les parts doivent être valorisées en fonction de la valeur des actifs détenus, minorés le cas échéant des dettes de la SCI. Il est toutefois possible d’appliquer une décote par rapport à la stricte valeur ainsi calculée. La détention de parts sociales comparée à une possession en direct plaide en effet pour une liquidité moindre. Concrètement, vous n’êtes pas libre de revendre un bien quand vous le souhaitez. Cette décote est déterminée en fonction du nombre d’associés, de l’existence d’une clause d’agrément limitant la liberté de cession et du caractère minoritaire de la participation. « Un couple marié sous le régime de la communauté ne peut prétendre à une décote », précise ainsi Michel Brillat, directeur de l’ingénierie patrimoniale de l’Union Financière de France. En revanche, quand plusieurs personnes issues de familles différentes sont associées, des décotes de l’ordre de 10% à 20% sont possibles.
Si on veut se séparer d’un bien, vaut-il mieux le vendre ou céder les parts de la SCI ?
Prenons l’exemple d’un appartement acheté par la SCI 260 000 euros et revendu dix ans plus tard 400 000 euros. Si les associés vendent le bien, la plus-value brute est calculée en effectuant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré des frais d’achats et de travaux. Ce résultat bénéficie du régime classique d’abattement en fonction de la durée de détention du bien par la SCI. En revanche, si les associés vendent leurs parts, la plus-value se calcule entre leur valeur de souscription et leur prix de cession. Dans notre exemple, si le capital est de 1 000 euros car le bien a été financé par emprunt, la plus-value va s’élever à 399 000 euros (400 000 – 1 000). Même après les abattements habituels – 10% par année de détention au-delà de la cinquième –, le montant taxable reste de 199 500 euros (399 000 x 50%).
Comment transmettre des parts de SCI ?
Il n’est pas envisageable de partager une maison familiale en morceaux. Il est, en revanche, tout à fait possible de répartir des parts sociales entre frères et sœurs. Les parents procèdent alors tous les six ans à des donations-partages qui bénéficient de l’abattement de 50 000 euros. Au-delà, ils devront s’acquitter des droits de donation en ligne directe. Mais la création d’une SCI se révèle aussi particulièrement intéressante pour transmettre un investissement locatif. Elle permet en effet de jouer sur la dette contractée. Par exemple, pour un investissement de 500 000 euros, la SCI dont le capital a été fixé à 100 000 euros emprunte 400 000 euros. Les mensualités sont remboursées par les revenus locatifs. Procédez ensuite à la donation de la nue-propriété des parts aux enfants tandis que vous conservez l’usufruit. Mais ne vous montrez pas trop pressé de donner… Mieux vaut ménager un délai raisonnable entre la constitution de la société et la donation. Et le notaire reste indispensable, les dons manuels de parts de SCI étant déconseillés.
Le recours à la SCI s’impose…
Pour acheter un logement avec son concubin. Grâce à la SCI, des concubins ou des pacsés règlent le problème de leur succession. Le survivant est assuré de pouvoir rester dans les lieux sans avoir à payer 60 % de droits de succession. Il évite des conflits potentiels avec les héritiers du défunt, notamment pour des familles recomposées. Pour cela, il faut créer la société en démembrant les parts, de façon à ce que chaque personne détienne la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit du reste.
Pour conserver une propriété familiale. Dans ce cas, la SCI est préférable à l’indivision. Certes, depuis le 1er janvier dernier, les décisions courantes peuvent se prendre à la majorité des deux tiers des indivisaires et non à l’unanimité. Pour autant, l’indivision n’égale pas encore la souplesse de gestion d’une SCI !
Pour préparer sa succession en restant maître chez soi. Une SCI donne la possibilité de répartir de façon équitable un patrimoine immobilier. Un chef de famille donnera un nombre égal de parts sociales en s’inscrivant dans le cadre classique des donations. En tant que gérant de la SCI, il continuera de s’occuper de ses biens.
Pour détenir des locaux professionnels. La SCI permet de dissocier vos biens propres de votre patrimoine professionnel. Mieux, vous pouvez même en éclater la propriété sur plusieurs membres de votre famille. En cas de faillite, les locaux deviennent alors difficilement saisissables.
