La procédure d’évaluation immobilière est un processus qui ne doit pas négliger toute personne qui possède un bien de ce type et qui souhaite le proposer sur le marché, à la vente ou à la location.
L’évaluation des biens immobiliers : pourquoi est-elle si importante
Proposer un bien à un prix qui ne correspond pas à sa valeur réelle impliquerait en effet un préjudice non négligeable pour son propriétaire : si le bien est proposé à un prix trop bas, un acheteur ou un locataire ne tardera probablement pas à venir, mais abandonnera sans raison plusieurs milliers d’euros, si au contraire le prix est trop élevé, il risque de rester invendu ou vacant pendant longtemps.
L’évaluation du bien immobilier doit donc être la première étape à mettre en œuvre si vous avez l’intention de vendre ou de louer, et il est essentiel de confier le processus à un professionnel spécialisé.
En effet, ceux qui n’opèrent pas dans le secteur ne peuvent pas avoir les compétences nécessaires pour connaître en détail la valeur marchande d’un bien immobilier, c’est pourquoi vous ne pouvez pas ignorer l’avis d’un expert.
N’importe qui peut certainement se faire une idée approximative de la valeur de sa propriété, peut-être en faisant une comparaison avec les prix auxquels sont proposés des biens ayant des caractéristiques similaires et situés dans la même ville, mais cela ne peut jamais être une évaluation précise.
Alors comment faire si vous avez besoin d’un soutien professionnel de ce type ?
Evaluer le bien : deux solutions différentes
Il existe essentiellement deux alternatives qui sont présentées au propriétaire du bien, et elles dépendent de la manière dont vous avez l’intention de vendre ou de louer le bien.
Si la vente ou la location de la même chose veut se faire de manière indépendante, sans aucune intermédiation, l’idéal est d’engager un professionnel qui se chargera exclusivement de l’évaluation de la maison, du bureau, des locaux commerciaux : grâce à une consultation de ce type, il sera alors possible de proposer votre bien à un prix conforme à sa valeur réelle, en procédant à la recherche d’intéressés par l’insertion d’annonces sur des portails web dédiés ou même de différentes manières.
En revanche, si vous envisagez de vendre ou de louer votre propriété en vous adressant à une agence immobilière, la situation est différente.
Les agences immobilières sont des sociétés qui visent à rapprocher l’offre et la demande. Ces sociétés aident donc d’une part les propriétaires à identifier les personnes intéressées par l’achat ou la location du bien, d’autre part elles peuvent proposer à ceux qui veulent acheter ou louer des solutions cohérentes avec ce qui est recherché.
Les agences opérant dans le secteur tirent leurs bénéfices de la vente et de l’achat : si leur intermédiation aboutit effectivement à une vente ou à une location, l’agence conserve en fait un pourcentage du montant convenu entre les parties, une part qui doit être soutenue financièrement tant par ceux qui vendent que par ceux qui achètent, ou par ceux qui louent et ceux qui deviennent locataires.
Étant donné que l’objectif premier de ces entreprises est de s’assurer que les clients atteignent leur but, elles offrent une gamme de services entièrement gratuits, y compris une évaluation professionnelle.
L’agence immobilière peut alors, après avoir évalué le bien qui lui est présenté par un client, l’inclure immédiatement dans sa base de données pour le mettre à la disposition de toute personne intéressée par un bien présentant des caractéristiques similaires.
Ce qui affecte la valeur d’un bien
Quels éléments doit prendre en compte un processus d’évaluation immobile ?
Il y a tant d’aspects qui peuvent affecter la valeur d’un bien immobilier, c’est pourquoi ce processus est loin d’être simple, alors essayons de mentionner les plus pertinents.
Le type de propriété
L’évaluation d’un bien immobilier dépend avant tout de sa nature, et les exemples peuvent être divers : habitations, bureaux, locaux commerciaux, parkings.
Si vous imaginez deux bâtiments de taille similaire, par exemple un appartement et un bureau, leur prix se révélera certainement différent, précisément en fonction de leur utilisation différente.
Les caractéristiques techniques du bien
La valeur d’un bien ne peut dépendre que de ses caractéristiques techniques, c’est-à-dire de sa taille, de la présence de balcons, de jardins et d’espaces ouverts, de la subdivision des pièces, de la qualité des éléments techniques installés dans les salles de bains ou, en ce qui concerne les maisons, dans la cuisine.
Une autre caractéristique du bien qui a un grand poids dans la détermination de sa valeur correspond également à la zone dans laquelle il se trouve, c’est-à-dire à l’endroit où il se trouve et aussi à son emplacement, que ce soit en banlieue ou au centre.
La proximité de lieux spécifiques dans la ville, tels que les lieux d’intérêt historique et artistique, les universités, les grandes entreprises, est également un aspect qui peut affecter la valeur finale, à la fois positivement et négativement.
En effet, d’une part, la proximité de ces lieux peut être considérée comme utile, car ils peuvent être atteints très facilement et en peu de temps, d’autre part, la chose pourrait avoir des implications négatives sur le confort de la propriété.
Un exemple clair d’une telle situation pourrait être celui d’un appartement situé à proximité d’un aéroport : le bruit des avions au décollage ou à l’arrivée pourrait en effet être un facteur perturbateur susceptible d’en affecter la valeur.
La demande du marché
La demande de biens à vendre ou à louer est un aspect étroitement lié à ce qui se dessinait, et est très importante pour déterminer la valeur.
Un bien immobilier peut faire l’objet d’une demande considérable en raison de ses particularités, telles que la proximité de lieux particulièrement intéressants dans le lieu où il est situé, mais la demande peut également être liée à des facteurs totalement exogènes.
Le marché immobilier italien est en effet caractérisé par de grandes contradictions internes : si d’un côté il y a de grandes zones où le secteur connaît une crise sévère, de sorte que le prix de l’immobilier a chuté de façon spectaculaire ces dernières années, de l’autre côté il y a des villes qui jouissent d’une grande prospérité de ce point de vue.
Un exemple flagrant peut sans aucun doute être celui de Milan, une ville qui n’a pas du tout souffert de la crise du secteur et dont la prospérité immobilière est due à une très forte demande, due au fait que de nombreuses personnes doivent s’installer plus ou moins durablement dans cette capitale pour travailler ou étudier, sans négliger d’autres aspects tels que le fait que Milan est une ville bien reliée à d’autres villes d’Europe et du monde, qui accueille souvent des événements d’importance internationale, etc.
Pour déterminer l’emblème commercial d’un bien, il faut donc, parallèlement à ses caractéristiques, tenir compte de nombreuses externalités qu’il ne faut pas négliger.
La classe énergétique à laquelle vous appartenez
Parmi les différentes caractéristiques techniques qui peuvent distinguer un bien et qui sont donc destinées à en affecter la valeur, la classe énergétique mérite une mention spéciale, c’est-à-dire qu’il s’agit essentiellement d’une valeur qui indique le niveau d’efficacité énergétique du bien, et c’est un aspect d’une importance incontestable.
Un bien immobilier à la pointe de l’efficacité énergétique aura certainement une valeur marchande plus élevée qu’un bien qui, à taille égale et avec d’autres particularités, ne peut offrir des normes de performance similaires à cet égard.
Si vous imaginez acheter un appartement très économe en énergie, il sera parfaitement confortable avec une consommation d’énergie beaucoup plus faible. On peut donc dire sans hésiter que dépenser plus d’argent pour s’assurer un logement à haute efficacité énergétique mérite d’être considéré comme un véritable investissement.
De nombreux aspects peuvent influencer la détermination de la classe énergétique d’une propriété, comme la présence de systèmes de climatisation modernes, de solutions spécifiques pour l’isolation thermique, de fenêtres de qualité, etc.
Il est utile de rappeler que la classe énergétique à laquelle il appartient est certifiée par un document officiel, le certificat de performance énergétique APE, qui doit être rédigé par un professionnel spécialisé, ou par un certificateur énergétique.
Beauté et harmonie esthétique
Si nous parlons de ce qui peut affecter la valeur d’une propriété, nous ne pouvons pas ne pas mentionner l’esthétique.
Parallèlement aux dimensions et aux diverses caractéristiques techniques, le design a en effet une pertinence non négligeable, notamment en ce qui concerne les habitations, les locaux commerciaux et autres environnements destinés à être « habités » au-delà de leur aspect purement fonctionnel.
Par conséquent, la présence d’éléments décoratifs attrayants et de tout ce qui peut améliorer l’apparence de la propriété ne peut être que positive.
Le diagnostique immobilier fondamental pour ceux qui veulent acheter ou devenir locataire
La procédure d’évaluation d’un bien immobilier doit donc tenir compte d’une série d’aspects très variés, et il appartient au professionnel de les peser avec soin et compétence afin d’indiquer au propriétaire du bien une fourchette de prix aussi étroite que possible.
Comme mentionné ci-dessus, proposer un bien immobilier à un coût correspondant à sa valeur réelle peut permettre d’identifier rapidement un acheteur ou un locataire tirant le plus grand profit de la conclusion du contrat.
Même ceux qui veulent acheter ou louer un bien immobilier peuvent évidemment bénéficier de l’assistance d’un consultant pour être sûrs de payer ce qu’ils veulent à un prix correspondant à sa valeur marchande réelle.
