Changement d’utilisation
Considérations préliminaires
La première vérification à faire est celle du P.R.G., et de savoir s’il prévoit ou non, dans cette zone précise, la possibilité de changer l’usage prévu ; souvent le P.R.G. ne prévoit pas cette possibilité, et cela parce qu’il a le devoir de définir les règles, et d’éviter des inconvénients fâcheux, comme la présence d’un bâtiment industriel polluant au milieu d’un ensemble de logements. La compatibilité dépend donc de la possibilité, dans une zone, de pouvoir modifier ou non une unité de construction en fonction des indications de planification.
S’il n’est pas possible d’effectuer ce contrôle, parce que la commune en question est peut-être dépourvue de P.R.G., il est alors conseillé de consulter un technicien spécialisé, capable d’effectuer des contrôles urbanistiques.
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Ce que vous devez faire
Après avoir vérifié la possibilité d’un changement d’affectation, on peut se trouver à la croisée des chemins, à savoir : 1) le changement n’est que formel, 2) des interventions sur le bien en question pour le rendre adapté à la nouvelle affectation sont obligatoires.
Un autre cas à considérer, très fréquent d’ailleurs, est celui du droit des tiers. Si, par exemple, on vit dans un complexe de condominiums, il est nécessaire de vérifier s’il existe des prescriptions précises dans le règlement qui interdisent des utilisations spécifiques. Pour cette raison, il est impératif de consulter d’abord l’assemblée des copropriétaires.
En outre, depuis septembre 2011, ces interventions peuvent être réalisées en dérogation aux règlements locaux d’urbanisme et de construction détaillés, avec une dynamique qui est pourtant tout sauf rapide et qui prévoit à l’origine un passage par le conseil municipal pour recevoir un consentement politique, et donc discrétionnaire, au franchissement du P.R.G. et des règlements de construction. Le conseil municipal déterminera également le pourcentage d’expansion autorisé.
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Présentation de la pratique
Si le changement d’utilisation est purement formel et ne prévoit pas d’interventions structurelles, nous pouvons l’obtenir en présentant un SCIA conformément à la loi n° 122 du 30 juillet 2010, signé par un technicien spécialisé. Cette procédure simplifie considérablement la pratique et permet d’obtenir le changement dans un délai beaucoup plus court que la procédure utilisée avant l’avènement de cette loi. En effet, grâce au sillage, les techniciens de la municipalité ont 30 jours pour formaliser les éventuels refus ou demandes, après quoi la pratique est approuvée par consentement tacite. Si, en revanche, il est nécessaire d’apporter des modifications structurelles, selon l’ampleur des changements, il faudra toujours demander un permis de construire à la municipalité. Une fois la demande de permis déposée, qui doit nécessairement être supervisée par un technicien qualifié (attention à ne pas tomber sur des personnes incompétentes), vous devrez ensuite attendre que l’ensemble du processus soit terminé. Dans les deux cas, cette pratique peut être assez coûteuse, car certains frais techniques et de secrétariat ainsi que des contributions à l’urbanisation doivent être payés. Il ne faut pas non plus sous-estimer le coût des honoraires du technicien qui suivra la pratique, étant donné que cette intervention est inévitable et que les prix de ces services sont fixés par l’arrêté correspondant.
Changement d’utilisation : Variables et procédure finale
Il faut considérer que le changement d’usage, comme tous les sujets concernant la construction, est un sujet assez complexe, car il est lié à des réglementations municipales qui peuvent être sensiblement différentes.
Il est essentiel, par exemple, de respecter les contraintes du patrimoine environnemental ou du patrimoine culturel. Dans ces cas, il sera nécessaire de demander une Nulla Osta aux autorités compétentes. Si, par exemple, le bâtiment est situé dans le contexte d’un parc naturel, toute modification doit être soumise au service environnemental compétent. Si, en revanche, le bâtiment est situé dans un centre historique, c’est le département du patrimoine culturel qui est responsable des autorisations et des permis. Ces procédures sont assez longues et souvent périlleuses, compte tenu des contraintes strictes imposées à ce type de modification. Mais il est clair que se décourager n’aide pas beaucoup, et si notre intention est d’obtenir le changement, alors tout ce que nous avons à faire est d’essayer de respecter scrupuleusement toutes les procédures.
Enfin, une fois que nous avons obtenu le OK pour le changement et pour les différentes Nulla Osta possibles, nous devons procéder en soumettant la déclaration de modification de l’utilisation cadastrale à l’agence territoriale compétente. Cette dernière procédure est nécessaire, car en changeant l’usage prévu du bien, le revenu cadastral de référence changera également, ce qui est nécessaire pour le calcul des taxes et des impôts. Une autre opération importante à effectuer est la demande du certificat d’agilité, qui doit être faite au bureau de la municipalité dont il dépend. Pour ce faire, tous les documents obtenus lors du processus de changement d’usage doivent être joints à la demande, plus le certificat énergétique, obligatoire depuis le 1er juillet 2012.
Alain est rédacteur pour le site général de l’Abrets Immobilier. Il se concentre sur la construction et l’aménagement intérieur. Il travaille dans le secteur de l’immobilier depuis de nombreuses années et a une grande expérience à partager avec ses lecteurs.