La France, malgré une natalité forte, est entrée dans une phase de vieillissement de sa population. L’augmentation du nombre de personnes de plus de 65 ans sera d’environ 25% pour les trente prochaines années. Or, le logement et la prise en charge de cette partie de la population croissante restent des enjeux importants. Aujourd’hui, il manque 10 000 lits médicalisés à travers tout le territoire pour répondre aux besoins. Les efforts des pouvoirs publics et les sociétés privées ne parviennent pas à résoudre le problème du logement des personnes âgées.
L’insuffisance de l’offre explique l’intérêt porté par les investisseurs au secteur de l’immobilier des maisons de retraite. Les plus importants d’entre eux sont des institutionnels (banques et compagnies d’assurance, fonds d’investissements) qui achètent des établissements qu’il s’agisse de cliniques ou de résidences pour seniors.
L’intérêt de ce type d’investissement immobilier
Attirés par une fiscalité attrayante, les particuliers commencent eux aussi à s’y intéresser et se laissent convaincre d’acheter, en guise de placement, un ou plusieurs chambres en résidence. Contrairement à de l’investissement immobilier classique en vue de location, en matière de maison de retraite le risque de loyers impayés est nul car les sociétés d’exploitation s’engagent, par un bail commercial ferme, à reverser les loyers prédéfinis pendant une période de neuf à dix-huit ans. Elles se chargent aussi de l’entretien et de la réhabilitation, si bien que le propriétaire ne supporte que la taxe foncière annuelle.
De plus, ce type d’investissement immobilier bénéficie des avantages fiscaux des lois Robien et Borloo qui s’adressent aux particuliers imposables au taux de 30% et plus. Le nouveau Robien permet d’amortir 50% de l’investissement et le Borloo jusqu’à 65%. L’investisseur bénéficie d’un abattement de 30% sur les loyers qu’il perçoit.
Il s’agit donc, à priori, d’un excellent investissement, à condition cependant de prendre quelques précautions.
Les précautions indispensables
Un des premiers critères à retenir afin de réaliser un bon investissement est de bien choisir son exploitant de maison de retraite. En effet, les dénominations pour cette sorte d’établissements ne manquent pas : résidence de seniors, foyer pour personnes âgées, maison de retraite… Mais elles n’offrent cependant aucun indice sur la qualité des services proposés, de l’environnement et donc du bien proposé. Un seul label garantit la qualité de l’établissement. Il s’agit du qualificatif EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui indique que l’établissement a reçu l’agrément des pouvoirs publics.
Deuxième critère de choix important : la localisation. Tous les départements ne présentent pas la même pyramide des âges et certains sont au contraire suréquipés en établissements d’accueil de personnes âgées. Les programmes à grande distance de villes ont peu de chances d’attirer des candidats.
Enfin dernier critère, il ne faut pas souhaiter réaliser un investissement à court terme. Le meilleur rendement se fait dans la régularité. Compte tenu de la hausse du coût de construction enregistrée ces dernières années, le prix d’achat d’une chambre de 20 à 25 m2 varie aujourd’hui de 100 000 euros dans les zones les moins prisées à plus de 200 000 euros en Ile-de-France ou en région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La rentabilité annuelle est estimée à 5% ce qui représente environ 6 500 euros de loyers annuels versés à l’investisseur.
Investissement sûr, si l’on respecte les précautions de base, l’immobilier des seniors a encore un bel avenir devant lui mais ne doit pas faire oublier d’autres placements comme l’assurance vie.
