Être rentier en vivant bien de ses loyers, tel est le rêve inavoué de tout bailleur. Malheureusement, le fisc veille. Son objectif ? Prélever sa dîme à un taux rapidement égal à 40%, plus les 11% de prélèvements sociaux. Sans recourir à l’immobilier de défiscalisation dans le neuf, comme le Robien recentré ou le Borloo populaire, affichant des rendements locatifs extrêmement faibles, il existe des solutions pour alléger la note. Encore faut-il bien exploiter la législation…
En matière de revenus fonciers, le Code général des impôts propose en effet plusieurs régimes fiscaux. D’un côté, des systèmes de déclaration du revenu brut avec application d’un abattement forfaitaire réalisé par le fisc. De l’autre, des mécanismes vous permettant de déduire de vos loyers toutes les charges réelles supportées. Chacun de ces régimes est ensuite décliné en location nue et meublée. On arrive au final à quatre combinaisons possibles, le contribuable moyen y perdant d’autant plus facilement la tête que chaque année la loi de finances apporte son lot de nouveautés. Il serait pourtant dommage de ne pas profiter de cette diversité. Quand avez-vous donc intérêt à opter pour le régime forfaitaire, baptisé « micro », et dans quels cas vaudra-t-il mieux déduire vos charges réelles ? Suivez le guide…
Un régime simplifié avec des abattements forfaitaires
Les
régimes « micro » sont en fait réservés aux bailleurs disposant de loyers bruts
inférieurs à certains montants. Si vous louez nu, sans mobilier, vous ne devez
pas avoir plus de 15 000 euros de revenus fonciers. Vous êtes alors éligible au
« microfoncier ». Si vous avez opté pour la location meublée, vos recettes ne
doivent pas excéder 76 300 euros. Ce qui permet, au passage, à la
quasi-totalité des bailleurs de bénéficier du régime privilégié des « micro-BIC
», pour bénéfices industriels et commerciaux.
Avec le « micro », vous déclarez vos revenus
bruts, puis l’Administration applique un abattement forfaitaire. Seule la
différence est imposable au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements
sociaux. Selon le régime, l’abattement diffère : 30% dans le microfoncier et
71% dans le micro-BIC. Autrement dit, si vous avez 10 000 euros de loyers, 7
000 euros (10 000 – 30% x 10 000) seront taxés dans le premier cas et 2 900
euros (10 000 – 71% x 10 000) dans le second ! Pas un euro de plus. Pas un de
moins, non plus : vous ne pouvez absolument rien déduire de plus quand vous
êtes placé sous ces régimes, car l’Administration estime que l’abattement
forfaitaire couvre toutes les charges.
Un régime réel avec des déclarations foncières complexes
Vous
avez des biens locatifs en parfait état avec des dépenses régulières, mais
faibles ? Ces deux systèmes sont les plus intéressants pour vous si vous
respectez les plafonds de 15 000 euros ou de 76 300 euros. Les abattements de
30% ou de 71% couvrent en effet largement les frais réels. Certes, le
différentiel n’est pas élevé mais, sur le long terme, le gain est significatif
! De plus, vous vous facilitez la vie. Non seulement vous n’êtes pas tenu de
conserver vos factures, mais vous n’avez pas non plus à remplir la déclaration
de revenus fonciers n° 2044 ou la très complexe n° 2031 pour les bénéfices
industriels et commerciaux. Enfin, vous êtes certain d’échapper à la curiosité
du fisc : jusqu’à présent, il n’y a jamais eu de redressement en matière de
microfoncier ou de micro-BIC.
En principe, ces deux régimes « micro » sont
appliqués d’office à tous les propriétaires ne dépassant pas les seuils fixés
par le Code général des impôts. Mais rien ne vous oblige à y rester. Vous
pouvez préférer la déclaration des loyers au réel, si elle s’avère plus
intéressante. Tel est le cas si vous faites des travaux ou si vous payez
d’importants intérêts d’emprunt. Cette fois, les économies réalisées peuvent
être très importantes.
En pratique, il faut alors remplir les
déclarations de revenus fonciers, à joindre à sa déclaration de revenus, ou de
bénéfices industriels et commerciaux, à déposer cette fois au début du mois de
mai. Selon le type de location, vous mentionnerez vos loyers, puis vous
déduirez toutes vos dépenses : charges de copropriété, frais de gestion
courante, assurances, impôts locaux, factures de travaux d’entretien, de
réfection ou d’amélioration… A noter, au passage, quelques différences entre
les deux déclarations. Dans celle réservée aux locations nues, la 2044, vos
déficits sont imputables sur votre revenu global dans une limite annuelle de 10
700 euros. Dans celle destinée aux locations meublées, la 2031, le contribuable
peut déduire ses déficits, sans limitation, de son revenu global ou de ses
seuls bénéfices commerciaux selon qu’il est considéré ou non comme un
professionnel du meublé. Un distinguo réalisé selon qu’il obtient plus de 23
000 euros par an ou plus de 50% de ses revenus de cette activité de location.
Autre différence de taille entre revenus fonciers et BIC : dans le second cas,
vous avez le droit d’amortir le prix d’acquisition du bien à un taux annuel
compris entre 2% et 3%. C’est certes moins élevé qu’avec le Borloo populaire ou
avec le Robien recentré, mais cet avantage est ouvert à tout type de biens et
n’est pas limité à une partie du prix !
L’astuce ? Lisser les dépenses
Le
problème de ce système déclaratif, c’est son caractère contraignant. Il faut
tenir un véritable carnet des dépenses et des recettes, garder vos factures
afin d’en justifier à la demande du fisc. Pis, en cas de meublé, il convient
d’établir une comptabilité simplifiée. Pas question donc de s’embarquer dans ce
système sans y avoir intérêt ou sans y être contraint. En raison du dépassement
des fameux plafonds de 15 000 euros et de 76 300 euros ou, autre possibilité,
du recours aux régimes de défiscalisation Borloo populaire ou Robien recentré.
Choisi ou subi, le « régime réel » peut être
optimisé. L’objectif ? Lisser vos dépenses sur plusieurs années. Cette
technique concerne aussi bien les contribuables déposant une déclaration de
revenus fonciers ou ceux remplissant une déclaration de BIC. La planification
des travaux est la pratique la plus courante. Pour un appartement destiné à la
location nue, vous entreprenez dans un premier temps une rénovation lourde
puis, les années suivantes, vous réalisez des aménagements pour améliorer le
standing et le confort de votre locataire. Vous aurez ainsi, de façon
constante, des factures déductibles et vous pourrez, selon leurs montants,
constater un déficit imputable sur votre revenu. Il est aussi possible de
négocier avec votre banque un emprunt avec un amortissement spécifique. Par
exemple, en prévoyant de rembourser plus les premières années, dans le seul but
d’annuler les loyers taxables !
Le LMP, pour devenir un vrai rentier
Si vous
voulez vous constituer un important patrimoine foncier, la technique de la
boule de neige est idéale. Dès que l’emprunt pour un appartement est remboursé
par les loyers, vous en achetez une autre grâce à un prêt, entièrement ou
partiellement payé par les loyers. Et ainsi de suite. Au bout du compte, grâce
à la déductibilité des emprunts sur les loyers, vous serez propriétaire de
plusieurs biens grâce au fisc. Seul écueil de cette méthode – et non des
moindres –, votre patrimoine ne respectera pas vraiment les règles de base de
la diversification…
Toujours au rayon des possibilités
d’optimisation, les amateurs de meublé doivent impérativement s’interroger sur
l’opportunité de devenir loueur en meublé professionnel. Le fameux statut de
LMP ! Pour l’obtenir, il faut être inscrit au registre du commerce et dégager
chaque année 23 000 euros de recettes brutes. Dans ce cas, non seulement vous
aurez le droit d’imputer vos déficits sans aucune limitation sur l’ensemble de
vos revenus, mais s’il s’agit de l’activité professionnelle principale de votre
foyer fiscal, les biens affectés au meublé échapperont à votre assiette de
l’impôt de solidarité sur la fortune. Un paradis fiscal qui fera de vous un
véritable rentier !
L’administration fiscale peut m’imposer le régime du réel si elle y a intérêt parce que mes dépenses sont faibles.
Faux. Si vous êtes en deçà du seuil de 15 000 euros pour les locations nues ou de 76 300 euros pour les locations meublées, vous pouvez opter sans crainte pour le régime le plus favorable. Le fisc peut seulement chercher à vérifier le montant réel de vos loyers pour voir si vous avez bien droit au régime « micro ».
En passant d’une année à l’autre du microfoncier à la déclaration réelle, je ne cours aucun risque.
Faux. Le fisc vous donne depuis peu la liberté de passer tous les ans d’un régime à l’autre. Selon votre situation, vous pouvez ainsi tirer le meilleur parti de chaque mode d’imposition. Mais à trop tirer sur la corde en surfant sur les deux systèmes, vous attirez son attention. Le contrôleur voudra comprendre vos motivations. A la moindre anicroche, le redressement est garanti. Les salariés qui ont opté pour les frais réels avant de repasser à l’abattement de 10% en savent quelque chose !
Borloo et Robien au régime réel
Si vous optez pour les deux régimes de défiscalisation applicables aux logements neufs, loués nus, vous devez obligatoirement souscrire une déclaration de revenus fonciers au réel. Et ce, même si vos loyers ne dépassent pas 15 000 euros. Cette mesure n’est pas pénalisante, car la réglementation vous permet de déduire de vos revenus une partie du prix d’achat de votre bien – le fameux amortissement. Et de constater, au passage, un déficit imputable sur votre revenu taxable. Pour y arriver, il faut donc passer par la déclaration n° 2044 et la déduction des charges réelles. Le calcul est complexe, mais c’est le prix à payer pour diminuer vos impôts. Cette obligation pèse aussi sur tous les épargnants ayant investi des sommes souvent importantes dans un bien Malraux ou dans un monument historique. Et pour cause, ils sont autorisés à déduire le coût des travaux de leurs revenus. Une mauvaise nouvelle toutefois : si vous avez un important patrimoine, n’imaginez pas opter pour le microfoncier pour les revenus tirés d’autres biens. Dès lors que vous investissez dans l’immobilier de défiscalisation, la déclaration au réel s’impose à tous vos loyers…
